2023.03.21

老公寓還能買嗎？他憂長期持有難賣又跌價　官方數據揭真相…「這款」風險最高

台灣房價高，通膨與營建成本飆漲讓預售屋價格居高不下，高公設比也讓購屋者「越買越小」，不少人因此轉向價格較低的中古公寓。然而隨著時間過去，公寓老舊又缺乏現代化管理的居住問題也成為硬傷，是否還是理想的投資物件呢？

網友在PTT上發文，表示自己打算購買新北、桃園的舊公寓長期持有出租，觀察兩地認為現在似乎都還有不差的投報率，但考量老屋難貸款，加上長期持有等到未來要脫手時，屋齡更加老舊，年輕人又不愛買舊屋，擔心難脫手價格又有下跌風險，想要都更很可能也等不到，因此猶豫是否該買更新的房子？

實際觀察雙北公寓價格，根據新北市地政局統計全市公寓價格指數，從101年8月到111年9月，一路從88.25上漲到113.2，其中在104年3月到110年9月約6年間都在上下震盪，最高點為108.82，最低曾來到92.76，但從110年9月之後就一路從104.35攀升到113.2，長期來看仍是穩定成長。 而台北市公寓成交價量也同樣穩定成長，根據台北市地政局112年2月不動產市場動態月報，北市111年11月公寓價格指數為112.61，較前期111年10月112.59小幅增加0.02％，較前一年同期110年11月109.25增加3.08％。111年11月交易量232件，較前期221件成長4.98％。從長線來看北市公寓單價從101年8月每坪42.68萬元，一路漲到111年11月48.59萬元，整體價格也是持續上漲。 房產專家胡偉良則提醒，若想購買老公寓，最好挑選「老破小」，避開「老破大」的物件，胡偉良解釋，「老破小」是指地段比較好，但屬於老區，屋齡較老、房子較破、面積較小，這類物件特點是生活機能的便利性佳，抗跌性好，但舒適性差。由於房子老舊，除了土地價值之外，建物本身價值不高，甚至沒有價值可言，且因為老舊區域，要完全改建困難性也高，沒有太大的增值空間，但因具備地段優勢，決定了這類房子沒什麼太大風險。 但「老破大」就不一定了，大的老房子總價太貴，反而會放大「老」和「破」的缺點，除非有改建的可能，否則只有降價才能賣出。

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