2022.04.03

8字頭還不夠？14期地主坐地喊價3位數

台中14期重劃區去年6月出現首宗單價破百萬交易，激勵地主坐地起價，不只有多塊住宅用地開出單坪80～90萬天價，開價破百萬的商業用地更筆筆皆是；對此，有專家指出，14期重劃區仍一片荒蕪，現在市場上看到的推案價格已經反映了未來價，而地主開出的價格，可說是「未來的未來價」！

重量級建商搶進14期推案，刺激該區地價持續上漲，根據實價登錄資訊顯示，目前該區單價最貴土地位於環中段，去年6月2名自然人以總價1.4億元，買進漢神百貨對面124坪的商業區土地，換算單價達116萬。

除此之外，去年14期重劃區內還有多筆大額土地交易紀錄，還包括：寶佳集團旗下的和發建設，以總價15.32億、每坪85萬元買進逾1,800坪土地；宏璟與鼎固富喜投資則以16.59億拿下該區地王，換算土地單價則約66.5萬元。

隨著14期土地交易持續發燒，也讓地主心態拉高、喊高土地價格；從網路平台可見，目前有多筆14期土地正處於待售階段，包括：鄰大巨蛋旁865坪方正角地，開出8.3億天價，換算單價每坪近97萬元；另一筆位於環中路一段上的1400坪土地，總價更是高達11.8億，換算單價每坪約84萬。

至於基準容積率達180%的商業地開價更為驚人，包括：松竹路三段上的258坪商五用地，地主開價近3.5億，換算單價高達135萬；崇德路三段上、漢神百貨旁的的198坪商業區土地，也開出2.7億價碼，換算單價同樣來到135萬元。

節節攀升的地價，也快速反應至預售市場，去年7月第一批預售案由國泰「MOST+」打頭陣，成交單價一舉衝上45萬，如今回過頭來看當初的「天花板價」已是「地板價」，在線個案多已紛紛來到5字頭，如：「新業大塊」平均成交價約51.4萬／坪；林鼎樸玉約50.6萬／坪。

正心不動產估價師事務所所長黃昭閔表示，以目前市況來看，即便地點再好，「住1-1」天花板也應在8字頭，且如此天價已讓中小型建商難以跨足該區推案，這些開價高高掛的待售土地，若不是地主挑買家，就是如人家所說的「開價嚇死人，成交價笑死人」，最後也會在約8折左右的價碼出售。

黃昭閔分析，14期土地近年來頗受建商青睞，可歸咎於其土地使用坪效，雖該區採低密度開發，「住1-1」、「住1」土地基準容積率為140%，但加上時程獎勵容積、公設保留地容積移轉等，容積率最高可達224%，土地使用效率相當於「住2」。

儘管如此，黃昭閔也說，14期的土地交易盛況不易延續到明年，由於央行限貸令政策，建商獵地已逐漸朝向軟著路，接下來公告現值也會慢慢調升，容積移轉成本一提高，就會壓縮建商購地成本。基於上述理由，他也預期14期土地「就算今年不會馬上看到價格下修，明年也有機會」。

不過，在地仲介則有不同看法；認為，去年6月成交的環中段商業地，率先衝出百萬單價，當時地主開價也在單坪135萬左右，最終則以低於85折的價碼成交，由於14期商業區土地稀少，僅佔整個重劃區的5%，加上先前的交易已為該區帶來定錨效果，估計未來該區商業用地仍有機會來到百萬單價。

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