2023.04.17

危老2.0擬推預鑄容獎 小基地難落實

危老時程容積獎勵將在5月降至2％，並在2025年落日，內政部針對缺工問題擬增加預鑄工法獎勵，依據預鑄占比給予不同容獎。不過業界人士直言，現在原物料成本仍位居高檔，加上危老整建案量多不大，能用得起預鑄工法的個案有限，期待能擴大規模獎勵因應。

全台逾30年老屋破五成

內政部統計，去年第2季我國房屋稅籍住宅類數量為902萬宅，較100年底大增100萬宅，超過 7成集中於六都，同期全國住宅屋齡中位數為30.6年， 較100年底增加6.6年。另就最新統計也可發現，去年第3季全台屋齡超過30年的住宅占比逾五成，其中以台北巿的71％最高，台南、高雄30年以上老屋占比也都超過五成。新北占比約41％，桃園則以35％，成為六都中逾30年老屋占比最少都會。

時程容獎到5月僅剩2％

基於居住安全考量，中央與地方政府近年來大舉推動危老整建與都巿更新獎勵。為加速危老整建，祭出了時程容積獎勵，惟時程容獎到今年5月僅剩2％，並將在2025年落日。由於推動危老時，為追求獲得時程獎勵，發現小基地危老案太多，並非好事，因而對應推出規模容積獎勵，申請基地面積達200平方公尺以上可獎勵2％，每增加100平方公尺再獎勵0.5％。

建經公司主管直言，雖然營建原物料價格有下修，但仍處高檔。目前台北鋼筋混凝土成本每坪多25萬起跳，鋼構每坪更高達30萬元以上，新北成本約在20至22萬元間，中南較便宜，也要每坪16、17萬元。但過去幾年走危老的建築成本多低於上述價格，加上政府打房，房價恐有下修疑慮，預期部分中南部每坪售價在30萬元以下危老案，即便已獲政府核准，恐也推不下去。

現在出現許多危老案，因成本增加，營造廠蓋不下去，發生房子蓋到一半會請銀行增加貸款案例，如以前營造廠承諾一坪營造成本15萬元，如今工料大漲，如銀行、地主不同意增貸，寧願不續建，銀行看到房子蓋到一半，也不希望變成爛尾樓，在巿價可以支持的前提下，以前貸款（建築成本全額貸）占總銷比例（LTV）數值在60％以下個案，現在可能拉升70％至75％，甚至已接近上樑，還可達到80％。

業者籲政府提高危老獎勵

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，雖然申請危老都更較傳統都更門檻低、速度較快，更有時程容積獎勵，但是近期工、料價格都在歷史高檔，加上房價已出現波動，恐有下跌疑慮，這將會影響危老案申請意願，也降低重建財務的可行性，恐延遲整合者意願，今年危老案申請趨冷機率不低。

為此業者紛紛呼籲政府提高危老容積等獎勵，中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會祕書長于俊明表示，政府增加獎勵很好，但預鑄工法成本高，希望政府在危老重建上能多一些其他激勵，進一步提高規模獎勵，減緩時程獎勵縮減的衝擊。