2022.01.17

持分地主竟無優先購買權？專家點出關鍵在此

依據土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，也就是說，若土地共有人，必須要先通知其他共有人，這常造成共有人間彼此訴訟的原因。因此，持分土地的出售要格外小心，以免出賣人變成被告。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，日前有名共有人想將一筆持分8分之1的農地出賣予第三人，為了符合土地法第34條之1的規範，賣方以存證信函通知另外20多位共有人，將成交價、條件通知共有人，於函到15日內主張優先購買權，竟然收到10位共有人主張優先購買權的回函，也就是該筆持分8分之1的土地，原買方無緣承買，改由回函的共有人，按目前名下的持分比例，優先購買。

不過，當整理案件時，卻發現10人當中有8位共有人的所有權權屬於「公同共有」，僅有2位屬於「持分共有」，當中8位「公同共有人」未達到全體公同共有人同意的門檻，依據內政部在93年11月30日內授中辦地字第0930016195號函「公同共有物之其他權利(優先承買權)行使，除法律或契約另有規定外，須經全體公同共有人之同意，始得為之」。

因此，這8位「公同共有人」無法主張優先購買權，只能由另外2位「持分共有人」承買。鄭文在提醒，當接獲共有人出售持分土地優先購買權通知時，除了同一價格、同一條件外，若是公同共有的狀態，別忘先和全體公同共有人取得共識，再主張優先購買權。

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